武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

以长江主航道为界限,分列南北两块地,四新和白沙洲,被杨泗港大桥和白沙洲大桥所系,又因相似的资源禀赋和使命,常常被人为拉上PK台。

从关注住宅、产业等产城功能,到聚焦交通、生态环境、医疗教育等生活配套,每年都有大量行业观察者分析与对比。只有商业配套,两者多年一直被群嘲为“难兄难弟”。

上周,赢商网发布《武汉白沙洲,正被「填平」的商业洼地》一文,仔细分析了白沙洲当前商业情况与未来走势,认为2022年白沙洲将迎来沉寂数年后的破冰行动,商业能级直接跃升3.0版。

“难兄”商业短板正在被填平,与之较量多年的四新商业又将如何?

城市界面优化,利好四新商业发展

翻开《武汉新区开发建设志》,从总体规划到功能定位,从空间发展到板块风格,四新这片沃土,承载起“三镇均衡发展”的历史期待。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

四新片区,作为武汉新区的核心区、启动区

规划范围:长江大堤以西,318国道以东、三环线以北、墨水湖以南区域,边界清晰,面积17.43平方公里,规划人口25万人。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

得益于18年四新大动工,交通公路网“五纵七横”已然成型:南北向的龙阳大道、芳草路、四新中路、江城大道、国博大道,链接汉阳、经开及汉口;东西向的墨水湖北路、杨泗港快速路、四新南路、四新大道、四新北路及三环线,连接武昌、白沙洲。66条城市道路、7条城市水系、46座跨水系桥梁,从图纸走向现实,水网、路网规划已然完善。

但已通车的6号线、3号线分列片区东西两侧,深插腹地的12号线还得等到2025年底才会通车,这意味着短期内四新片区内的主要出行方式仍有赖于自驾与公交等方式。

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武汉市地铁线路图

生态景观方面,四新的城市界面非常好,300米见绿、500米见园,方岛凤凰湖公园(在建)、墨水湖公园、四新中央水景公园、汉阳滨江的江滩公园等公园绿地,“三湖三纵一芯”的生态廊道系统,大幅提升了片区的宜居性。片区计划到2025年实现公共绿地公园300米半径覆盖95%、绿化覆盖率40%。

当初的“十大总部”也已建成落地90%,包括:中铁大桥局桥梁科技大厦、中核二二总部、省交投集团总部、武汉生态环境设计研究院、汉阳市政集团总部、中南科研设计中心、湖北交投实业总部、中铁十一局第二总部、中国动漫研发中心、中建三局科创公司、中铁建设中南建设(000961)等等。

四新走的是典型的CLD(中央生态居住区)规划路径,即生态优先、生活优先的理念,在生态环境,城市设施完善的基础上,再补齐最后一块商业短板。

四新商业开始腾龙换鸟

至2022年商业存量有望破百万㎡

四新片区承接了新武汉人、外溢的汉口居住人口,为武汉重点发展的居住新城,年轻人、年轻家庭众多,赢商大数据显示,汉阳四新区域常住人口中25-44岁占比高达68%,这些消费者长期前往王家湾商圈和永旺梦乐城武汉经开两地消费。

虽地处板块边缘,永旺梦乐城武汉经开自2015年开业后,却始终承载着四新居民消费需求。随后入市的多家商业体,或因定位社区型,或因体量不足,未能撼动永旺梦乐城武汉经开的领军地位。

进入2021年,万达广场接手新阳广场,武汉方圆荟(开业时间:2022)签约海宁皮革城,四新大型商业开始腾龙换鸟。

●武汉汉阳万达广场(开业时间:2021-11、已签约162个品牌):2021年11月19日开业,以第四代万达广场亮相,定位区域全客层购物中心,引进主次力店品牌和步行街品牌163家,包含首进湖北品牌22家,汉阳首进品牌30余家。开业3天以来,客流量高和销售额连续位居全国万达广场系统第一名,日均客流量达17万人次,彰显四新居民的消费潜力。

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?目前,四新片区已开业购物中心/商业街/家居mall共有10个,总商业体量为82.73万㎡,项目单体平均体量约8.27万㎡,相较白沙洲现有商业具优势,难怪能吸引到白沙洲客流。未来四新将新增7个商业体,新增体量约81.67万㎡,到2022年底商业存量市场有望突破百万㎡。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

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其中武汉方圆荟与武汉方岛·金茂览秀城,凭借较大的商业体量及绝佳的地理位置,被四新居民寄予厚望。

●武汉方圆荟:位于汉阳区龙阳大道和四新路交叉口,是世纪金源商业管理集团在武汉落子的首个轻资产项目,总建筑面积21.37万㎡,定位社交、购物、餐饮、文化、娱乐、亲子等为一体的家庭优选生活中心。场内拥有国风老街、週日市集、活力小镇、亲子乐园等多个亮点区域,计划于2022年底开业。

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●武汉金茂览秀城:落位汉阳四新芳草路和四新南路交汇处,是方岛金茂智慧科学城最核心的商业板块,计划建设约16.4万方览秀城购物中心。项目定位“国际新潮创意旗舰地”,由全球知名设计公司Lead8主导设计,打造出了多个创意空间与特色组团,让城景、江情、人文创新以及前卫体验得以有机结合,项目计划2022年内开工。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

就落位情况能看到,四新商业沿“四新大道”呈现的带状分布,偏爱四新大道与江城大道交叉口、四新大道与龙阳大道交叉口,尤其是四新大道与江城大道的“黄金十字轴”覆盖了8个商业项目,逐步形成第一个属于四新自己的商圈。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

同时紧邻的红星美凯龙(601828)环球家居广场汉阳商场、欧亚达汉阳国际广场也被带动业态调整及跨界融合,近25万㎡商业体量焕新,推动区域商业氛围发展。

热潮后的冷思考

每个人都期待自己的城市发展越来越好,商业规划日渐成熟,然而四新片区在拥抱第一个百万方商业格局的当下,我们也必须要正视“热潮”背后的隐痛,这些被称为隐痛的核心,直接指向“项目的不确定性”。

正如前文所言,忽略推迟开业的影响,能明确敲定时间的项目仅有3个,大批的规划已走多年,却还在兑现中,或兑现缓慢。

例如武汉海伦堡·海悦世界,以约26万方地标综合体,占位四新大道与江城大道东角,建设住宅、公寓、308m超高层塔楼,商业全维业态,其中规划商业10万㎡,设计结合城市规划集中绿地,引入“强主题”吸引城市客群,提出“公园里的购物中心”概念,围绕“生态、运动、艺术”等强化消费体验。项目现阶段处于基坑施工中,上月受住建部关于超高层建筑高度管控的影响,其方案还需优化,308米的四新第一高楼可能降高。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

武汉海伦堡·海悦世界规划效果图

●武汉国博环球(文化)中心自2019年土地权属纷争一直搁置,2021年土地权属问题得到解决开始报规,却遭遇开工“难”,多次延后开工时间至今年,最新消息是项目还在开展招商工作。据悉,该项目计划建设59万方集乐园、商业、办公等多功能于一体的滨江微度假商业乐园,再次被列入2022年汉阳区部分重大策划项目中。

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武汉国博环球(文化)中心规划效果图

●武汉保利香颂水街进展缓慢,本该在2015年8月开工、2018年8月竣工,但直到2022年都没有动工迹象,甚至开始传出“水街流产”的消息。虽然对外声称水街项目已完成规划设计、审批,正处于工程准备期,但长期闲置不动工,加上错综复杂的权属关系,最终透支了消费者的信心。

武汉四新商业观察:被忽视的角落,将迎来百万方商业大局

武汉保利香颂水街规划效果图

内部项目不确定性强之外,临近板块的王家湾商圈长期分流,隔湖相望的武汉万科未来中心VFC开业,又给四新人带来了消费新选择。如何将人留下来,不止是简单地建设起商业体,更有赖于商业地产企业开发、运营双重努力。

人们常说建设一个新区需要至少10年,四新片区建设已近20年,规划好、路网优、环境好。随着区域购物中心/商业街陆续入市,四新的生活配套将越发完善,未来必然迎来消费增长点。

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