在房地产市场下半场，多条赛道共进已成为不可忽视的发展趋势。就当前环境而言，楼市发展极具挑战，但值得一提的是，有部分赛道正在重新萌发“春芽”。数据显示，目前商业地产市场日趋活跃，折射经济指标向好。正值房地产市场转折期间，商业地产能否为此注入新气象，进而成为推动房地产行业发展的重要力量？这是一个值得探讨的问题。
三大业态成交量增长
从数据端看，商业地产市场三大主流业态（写字楼、公寓、商铺）成交量出现明显回春的迹象。
今年第一季度，广州甲级写字楼净吸纳量为4.8万平方米，环比上升23.9%，净吸纳量已接近此前五年同期的平均水平。以珠江新城为例，区域内甲级写字楼在一季度的净吸纳量达到2.4万平方米，占全市成交量的半壁江山，空置率为13%，环比下降0.8个百分点。
空置率环比跌幅收窄，一定程度上可以看作为市场回春的重要依据。第一太平戴维斯预计，在2023年第二季度，随着经济活动稳步恢复，叠加各项政策支持，广州写字楼的租赁活动将保持活跃，客流量全面回升亦将提升零售商信心。
除了写字楼，公寓和商铺的环比成交量也有明显增幅，创下2022年以来的新高。
公寓方面，3月成交量环比2月上升191%，增城国贸学原项目整体交易成绩突出，海珠和南沙等也有近2万平方米的成交量。
商铺方面，3月成交量突破10万大关，环比上升139%。涉及大宗交易的少量区域，增城、番禺两区域合计占成交约8成。南沙、越秀等区域也有较高的成交。
三大业态成交数据出现正向反馈，在经济承压的大环境下，尤为可贵。
就投资标的上看，写字楼应该是最受投资者青睐的产品，根据中指数据，2022年，20个重点城市共监测到大宗交易141宗，较2021年减少78宗。分城市来看，一线城市共监测到大宗交易87宗，占比62%。分物业类型来看，以写字楼为标的的交易占比达到40%。
关于商铺、公寓，界面楼市广州咨询了业内直面市场的人士，对方表示，“市场是有一定的回暖，具体表现上，公寓项目稍微较好一点，而商铺市场成交则较少。”这与区域产业结构、人口规模相关，一般而言，中心地段的项目更可能被关注。
购物中心压力下进行模式转变
购物中心作为商业地产的另一个重要形态，可谓是零售市场的主力，也具备探讨的意义。
就机会发展来说，近年来新增购物中心处于前列的区域大部分集中在华东区域和华南区域。这两大区域，拥有较为充沛的经济活力，具备一定的发展潜力。城市方面，上海、重庆、杭州、广州等区域增长较快。
比如广州珠江新城板块和白鹅潭板块，前者代表广州经济活力最为强劲的区域，后者近年来政策友好，区域各项配套渐趋成熟，逐渐获取较多关注度。
提起白鹅潭，不得不提起板块未来将落地的万象城。购物中心是华润置地经营性不动产业务中的重要业态，在这一业态中，华润置地打造的“万象城”的定位最为高端。
位于该板块的白鹅潭悦府项目，未来将配套万象城商业。在地段+高端商业项目加持下，白鹅潭悦府住宅项目在入市后，就备受市场关注。数据显示，项目自3月中旬入市后，仅一周就吸金18亿元。
未来板块内还将引入太古商业，因着高端的产品定位，注定其将会成为白鹅潭里的一个亮眼的标签。
但在当下，购物中心的发展仍然面临着极大的压力。尤其在疫情以及新兴业态、电商的冲击下，购物中心近年来开开关关成为业内常态。另一方面，人流的缺失，也直接导致了购物中心人气低迷，运营乏力。
位于天河核心地段的正佳广场，人流就曾一度跌到冰点，里面入驻的商户，也是一批接着一批地换。界面楼市广州向从事这一行业的人士了解到，疫情期间，商户大多很难促进成交，行情太差了。
不过，其表示，“目前，广场正在有规划地进行转型，这一两年来，品牌开启多元化玩法，邀请广东夫妇、刘耕宏等网络知名人物到现场表演，人流聚集度还不错。”此外，其也表示，“要一下子恢复到数年前的人流，基本很难达到，目前就是通过各种活动，提升广场人气。”
不仅正佳广场，不少购物中心近年来都有意识地向新型体验型业态转变，我们可以看到，目前新兴的广场也开启了多元化的运营策略，比如引入新能源车企、高端餐饮及举办亲子活动等。
投资需关注核心竞争力
事实上，商业地产不是一个新鲜的领域。梳理房地产市场发展的脉络，商业地产自2000年以来，就已经处于活跃的状态了。那时，众多商业地产项目如雨后春笋般冒出，掀起阵阵投资热潮。
但发展至今，一二线城市商业地产市场已经进入了存量时代。另一方面，置业投资也渐趋向谨慎，这意味着，能够在这一市场上胜出的，必然是价值过硬的项目。
于是，产品自身价值是否有上涨空间、是否具备投资空间就成为了关键问题。
商业地产要做得好，不仅看地段，还要看现金流的持续性。业内人士表示，当下市场环境中，地段是决定项目获取现金流价值的前提。
比如位于天河中心地段的广晟大厦的服装快消品品牌，租下了三层楼作为对外售卖平台，一年租金流水达5000万；位于黄埔三溪的美林M·LIVE天地,，因为有沃尔玛与宜家这两大品牌商，人流方面也有一定的保障。
人流虽然不等同于广场实力，但也实实在在反映了广场的热门程度。而那些地理位置相对不佳的商业项目，先天条件有所欠缺，空置现象或不同程度存在。
如今，商业地产市场大环境虽然呈现回暖之势，但当下节点正值房地产市场重大转折期，未来业态的发展仍然备受挑战。因此，投资方面，需要更加谨慎。
