存量时代下，深圳商业地产稳中向前，商业活力逐渐回归。
3月24日，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》。
其中指出，将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs；通知同时强调，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
证券市场周刊对此表示，“商业类地产放行将大大拓展地方发行基础设施REITs底层合规资产不足的问题。大量具备充沛现金流的商业类地产物业有望通过REITs的发行，找到融资和退出的渠道，这无疑是给了冷清的地产市场一记强烈的刺激。”
一．多中心化商业格局，特色商圈不断扩容进阶
深圳的商业起步虽晚，但发展速度极快，伴随着40多年的城市更迭，深圳也孕育了自己的商业特色，作为粤港澳大湾区的核心城市，深圳商业的发展更是备受关注。
2022年深圳全市共计新增商场供应量136万㎡，排名全国第六。据铱星云商不完全统计，深圳2023年拟开业商业项目约22个，总商业建筑面积达到约153.3万㎡。
深圳的核心商圈分布在城市以南，靠近海岸线，以商圈老大哥“东门”为原点，呈现出向西发展的趋势，南山区和宝安区成为近年来商业项目推进的热门区域，总体上呈现“多区开花”的态势。
以壹方城、万象天地、华润万象城、欢乐海岸购物中心、福田九方购物中心华强北为例，大都是以零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体于一身，营造了客群互动性极强的公共购物空间，可以满足市民日常出行的一系列消费需求。
据官方不完全统计，目前，深圳5万平方米以上的购物中心超过100个，年营收超30亿元的购物中心达8个，A类商业项目达到了33个，打造了以万象城、万象天地为首的一批高端购物中心。
与此同时，一众头部企业也在不断创新，探索商业发展的新模式。
像去年华润万象生活打造了首个市集型主题MALL——万象食家，以“食”为主题，引进了一批生活方式品牌；中洲集团推出的中洲湾C Future City，引进了华南首家茑屋书店、中国内地首店、潮玩集合店等新兴品牌元素。
还有在今年即将开业的：万科联合深铁打造的全新一代TOD商业——深圳COMORROW超深活中心；恒裕集团在后海总部基地打造的“新奢主义”商业旗舰——恒裕·香悦X等等。
据赢商网不完全统计，今年一季度，深圳45家重点商场新开了150家门店，对比2022年同期，增长了42%。其中，城市级别及以上首店达到22家，占比14%。随着品牌首店的持续加码，优质店铺将加速聚集，优质商场也将带动区域商业的崛起。
二. 甲级写字楼寻租活跃度上升，前海在新兴子市场中遥遥领先
第一太平戴维斯数据显示，2022年深圳写字楼年度净吸纳量同比下降73%，写字楼租赁需求维持在近年低位，截至去年末，深圳全市空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。
造成这种现象，主要是因为去年深圳写字楼新增和存量的需求都比较弱，再加上疫情的影响。
不过，新兴子市场方面，前海表现较为突出，2022年全年净吸纳量近23万平方米，遥遥领先其他区域，今年前海还有约115万平方米的新增办公面积，也是供应量最大的片区。
进入2023年以后，市场信心日渐恢复、市场需求也在持续上涨，随着国内经济的复苏，写字楼市场寻租活跃度显著提升。
据高力国际数据显示，一季度深圳写字楼净吸纳量5.3万平方米，较去年四季度上升了64.5%，全市甲级写字楼存量调整至829.2万平方米。
未来，在供应端将有近百万平方米的新增供应入市，南山区为供应主力,集中分布在前海和深湾超总两大片区，西丽、留仙洞片区也加入供应大军。
在需求端，伴随着国内经济复苏、政策扶持、企业扩张计划的重启，需求会逐步增加，写字楼的空置率有望下降，预计市场吸纳量环比将有较为明显的增长。
三．展望
今年前两个月，深圳社会消费品零售总额为1619.42亿元，同比增长6.7%，领跑全国全省。除受国内经济复苏影响外，还有深港全面恢复通关带来的提振作用。
深港恢复通关后，深圳因为物价相对香港较低，成了许多香港人的休闲娱乐消费目的地，“反向带货”一时成为社交媒体的热点话题，除了带动口岸商贸再度兴盛外，更刺激了商业和消费市场的升温。
据中研普华《2023-2028年中国商业地产行业深度调研与发展趋势预测研究报告》分析，从商业地产市场整体来看，过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加，近几年存量开始减少，商业地产的风险逐渐降低。
随着国内经济的复苏、市场需求的持续上涨、疫情影响的减弱、商业地产REITs政策的发布以及深港“换城消费”的升温，深圳商业地产的发展将迎来新的局面。
